Quando arriva il momento di acquistare una casa, ci troviamo di fronte a una scelta che determinerà il nostro futuro, sia nel breve che nel lungo termine. Parliamo di mutui, che possono essere davvero lunghi, a tasso fisso o variabile.
Qual è la scelta più sensata da fare quando si stipula un mutuo, soprattutto oggi nel 2023, con tassi che sono aumentati e sono in crescita? Cerchiamo di capirlo insieme.
Tasso Fisso o Variabile: Cosa Significa?
Il tasso fisso è composto da due parti. La prima è l’eurirs o tasso IRS, un parametro calcolato a livello europeo che varia quasi quotidianamente. La seconda parte è lo spread, che è semplicemente il sovrapprezzo che la banca decide di applicare. Questo sarà il profitto della banca.
La caratteristica più importante del tasso fisso, come suggerisce il nome, è che è un tasso che viene bloccato. Entrambe le componenti che costituiscono il tasso fisso vengono stabilite al momento della creazione del mutuo e rimangono fisse e invariate per tutta la durata.
Il tasso variabile è composto in modo molto simile al tasso fisso, solo che invece dell’eurirs, c’è un altro parametro chiamato Euribor. Anche nel tasso variabile c’è la seconda componente, lo spread, il profitto della banca. Durante il mutuo, la prima componente, quindi l’Euribor, varierà in base ai tassi esistenti, mentre lo spread, il profitto della banca, rimarrà fisso.
Come Funzionano gli Interessi sui Mutui?
Le rate del mutuo vengono stabilite con un piano di ammortamento e in Italia utilizziamo il piano di ammortamento francese. Questo significa che con questa tecnica, la rata che paghiamo ogni mese è la stessa. Tuttavia, è importante sapere che le rate sono costruite appositamente per farci pagare prima gli interessi e poi il mutuo.
Per esempio, immaginiamo un mondo ideale di cioccolato dove i biscotti sono i soldi. Hai ottenuto un mutuo, quindi hai preso in prestito alcuni biscotti dalla banca e devi restituirli. Quindi, in totale, avremo un certo numero di biscotti da restituire alla banca: una parte è il capitale che la banca ci ha prestato, un’altra parte sono gli interessi, quindi il profitto della banca. Ogni rata sarà quindi composta da una parte di “biscotti di capitale” e una parte di “biscotti di interesse”. Tuttavia, non sono tutti uguali. Infatti, la prima rata sarà composta per lo più da biscotti di interesse e pochi biscotti di capitale. Man mano che andiamo avanti con le rate, il meccanismo cambia e diventa esattamente l’opposto. Alla fine, avremo già pagato quasi tutti gli interessi in anticipo. Questo è chiaramente un vantaggio per la banca perché gestisce per ottenere i suoi guadagni molto prima. Ricorda sempre questa frase: gli interessi si pagano nei primi anni.
Cosa Conviene Oggi: Tasso Fisso o Variabile?
Ho cercato di prendere i mutui più bassi, quindi fai attenzione perché è possibile che la tua banca non ti dia questi tassi. Inoltre, se leggi l’articolo tra due mesi, i valori saranno probabilmente diversi. Ma ci serve semplicemente per il ragionamento.
I tassi fissi per 20 anni partono da un tasso del 3,8% e un TAEG del 4%. Utilizzando gli stessi parametri con un tasso variabile, il tasso parte dal 4,5% e il TAEG raggiunge il 4,8%. Un mutuo a tasso variabile è più costoso del fisso. Come è possibile? Non dovrebbe essere il contrario?
Normalmente sì, ed è una situazione strana perché non accadeva dal 2008. La ragione è abbastanza semplice: i tassi sono molto alti e le banche e gli analisti prevedono tutti che i tassi scenderanno. Non sappiamo esattamente quando, tuttavia, scenderanno. Quindi, se sono una banca e le persone fanno il variabile con me, significa che nei prossimi anni guadagnerò di meno. Quindi, cosa posso fare? Aumento lo spread. Quindi, quella componente di guadagno sui suoi variabili oggi è molto forte, non è mai stata così alta.
E la Sostituzione del Mutuo?
La surroga ci permette di estinguere il nostro mutuo e andare alla nostra banca o ad altre banche e dire: “Ok, voglio condizioni più favorevoli perché forse i tassi sono scesi“. In questo caso, possiamo puntare a avere una rata più bassa. Quindi, immaginiamo che i tassi siano scesi, quindi è vero che la rata del variabile è scesa.
Ma possiamo anche prendere il nostro mutuo a tasso fisso e farlo surrogare. Immaginiamo quindi che dal 3,5% che avevamo assunto prima, passiamo a un interesse del 2,5%. Se teniamo conto di questa possibilità, il tasso fisso è conveniente in quasi ogni scenario.
Conclusione
Oggi, a mio parere, il tasso variabile è conveniente per tutte quelle persone che si aspettano che i tassi scendano a breve, quindi due, massimo due anni e mezzo. E soprattutto devono necessariamente comprare una casa. Per tutti gli altri, quindi per coloro che pensano che i tassi non scenderanno prima di due o tre anni, le cose più convenienti da fare sono due. Il numero uno è stipulare un mutuo a tasso fisso. Il punto numero due è affittare per un po’. Questa, a mio parere, oggi è l’ipotesi più sicura e più costosa da un certo punto di vista, è vero. Ma pensaci un attimo: affittare al momento non solo ti permette di non buttare via soldi per una possibile caduta immobiliare, ma ti permette anche domani di stipulare un mutuo a tassi più bassi. Quindi, i risparmi iniziano ad essere davvero importanti. Quindi quello che spendi in affitto magari per 1-2 anni, lo andrai sicuramente a recuperare su un ipotetico risparmio sul prezzo della casa e su tassi più bassi che soprattutto su lunghi periodi si fanno sentire.
In definitiva, la scelta tra un mutuo a tasso fisso o variabile dipende da molti fattori, tra cui le aspettative sui tassi di interesse futuri, la durata del mutuo e la situazione finanziaria personale.
Domande e Risposte
Cos’è un mutuo a tasso fisso?
Un mutuo a tasso fisso è un tipo di mutuo in cui il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del prestito. Questo significa che le tue rate mensili saranno sempre le stesse, indipendentemente dalle variazioni dei tassi di interesse sul mercato.
Cos’è un mutuo a tasso variabile?
Un mutuo a tasso variabile è un tipo di mutuo in cui il tasso di interesse può cambiare nel corso del tempo. Il tasso di interesse è generalmente legato a un indice di riferimento e può aumentare o diminuire in base alle variazioni di tale indice.
Qual è la differenza tra tasso fisso e variabile?
La differenza principale tra un tasso fisso e un tasso variabile riguarda la stabilità delle rate del mutuo. Con un tasso fisso, le tue rate rimarranno le stesse per tutta la durata del mutuo. Con un tasso variabile, le tue rate possono aumentare o diminuire nel tempo in base alle variazioni dei tassi di interesse.
Cosa conviene nel 2023, tasso fisso o variabile?
La scelta tra un tasso fisso o variabile dipende da vari fattori, tra cui le aspettative sui tassi di interesse futuri, la durata del mutuo e la situazione finanziaria personale. Nel 2023, a causa dell’attuale clima di tassi di interesse, potrebbe essere più conveniente optare per un tasso fisso, ma è sempre importante fare la propria ricerca e consultare un consulente finanziario.
Cos’è la surroga del mutuo?
La surroga del mutuo è un’operazione che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra, senza modificare l’importo e la durata del prestito, ma ottenendo condizioni economiche più vantaggiose, come un tasso di interesse più basso.
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