Le Borse stanno Crollando, dovresti Investire nel Mercato Immobiliare?

Quando le borse crollano, la prima reazione di molti investitori è fuggire in cerca di rifugi sicuri. Tra le alternative che tornano ciclicamente sotto i riflettori c’è il mercato immobiliare, spesso considerato un porto stabile nei momenti di turbolenza finanziaria. Ma è davvero così? Conviene investire in immobili quando i listini azionari perdono terreno? Oppure si rischia di passare da un asset in crisi a un altro in difficoltà?

La domanda è legittima, soprattutto se si osservano le oscillazioni degli ultimi mesi, con indici azionari in forte ribasso e titoli tech che hanno lasciato sul campo anche il 20-30% dai massimi. In questo scenario, molti si chiedono dove investire oggi per tutelare i propri risparmi o cogliere nuove opportunità.

Per dare una risposta concreta serve un’analisi basata sui numeri. E proprio questo è stato fatto: si è preso un periodo di dieci anni, si sono confrontati i dati ufficiali del mercato immobiliare italiano e si è valutato se, al netto dell’inflazione, il mattone ha davvero mantenuto il suo valore o se è scivolato silenziosamente come tanti altri asset.

Quanto ha reso il mattone italiano nell’ultimo decennio?

Partiamo da un dato oggettivo. Secondo Idealista, nel 2014 il prezzo medio al metro quadro in Italia era di €2.007. A fine 2024, il valore è sceso a €1.800, con un calo nominale del 9,5%.

Ma il dato più rilevante è un altro: se si tiene conto dell’inflazione cumulata del periodo, pari al 26% secondo l’ISTAT, il valore reale degli immobili ha registrato un calo del 27,8%.

Chi cerca su Google “conviene investire in immobili nel 2025?” dovrebbe considerare proprio questo: i prezzi reali delle case sono scesi, anche se a colpo d’occhio non sempre sembra così. Un immobile acquistato dieci anni fa, oggi varrebbe meno in termini di potere d'acquisto.

Il crollo delle borse cambia davvero le regole del gioco?

L’instabilità dei mercati finanziari ha portato molti risparmiatori a cercare protezione nel mattone. Ma è utile farsi una domanda: stiamo passando da un asset in fase calante (le azioni) a uno che ha già perso valore negli anni scorsi? Se il mattone perde lentamente, e le borse crollano improvvisamente, quale delle due opzioni è davvero la più saggia?

Il punto è che investire in immobili oggi richiede un approccio diverso rispetto al passato. Non si può più contare su rivalutazioni automatiche: il valore degli immobili non cresce più in modo sistematico, e spesso fatica anche solo a tenere il passo dell’inflazione.

Il confronto tra città: chi ha vinto, chi ha perso

L’andamento dei prezzi degli immobili non è omogeneo sul territorio nazionale. Esistono profonde differenze tra città, legate a dinamiche locali di domanda, offerta, sviluppo economico, turismo e accesso al credito. Per comprendere meglio l’evoluzione del settore, è utile analizzare i dati raccolti in otto tra le principali città italiane.

Milano

• 2014: €3.463/m²
• 2024: €5.067/m²
• Variazione reale: +16%

Milano si conferma un’eccezione positiva. Il forte sviluppo economico, l’attrattività per il lavoro qualificato, i grandi eventi e la domanda costante di immobili hanno spinto i prezzi verso l’alto. Anche considerando l’inflazione, Milano ha garantito un rendimento reale positivo, dimostrando la forza di un mercato locale solido e dinamico.

Venezia

• 2014: €2.832/m²
• 024: €4.572/m²
• Variazione reale: +28%

Spinta dal boom degli affitti brevi e dal turismo internazionale, Venezia ha visto una crescita significativa, sia nominale che reale. In dieci anni, è la città che ha registrato la performance migliore, con prezzi che riflettono la domanda da parte di investitori interessati a proprietà da mettere a reddito.

Bologna

• 2014: €2.662/m²
• 2024: €3.585/m²
• Variazione reale: +6,7%

Bologna ha mantenuto un buon equilibrio tra domanda abitativa e sviluppo locale. L’aumento dei prezzi è stato solido, ma non eccessivo. La crescita reale è contenuta, ma l’investimento si è comunque rivelato positivo, specialmente per chi ha acquistato in zone centrali o vicino all’Università.

Roma

• 2014: €3.556/m²
• 2024: €3.091/m²
• Variazione reale: -31%

Nonostante sia la Capitale, Roma ha perso molto terreno. I problemi infrastrutturali, la burocrazia e una domanda stagnante hanno pesato negativamente sui prezzi. L’eccessiva offerta di immobili poco efficienti energeticamente ha contribuito a rallentare il mercato.

Torino

• 2014: €1.937/m²
• 2024: €1.896/m²
• Variazione reale: -22%

Torino resta in stagnazione. L’assenza di spinta demografica e la mancanza di forti catalizzatori economici rendono il mercato poco interessante sotto il profilo della crescita del capitale.

Napoli, Palermo, Genova, Bari

Queste quattro città mostrano una performance deludente, con perdite reali tra il -23% e il -46%. Genova è quella messa peggio, seguita da Palermo. In queste aree, investire in immobili si è rivelata una scelta poco redditizia, almeno sul fronte della rivalutazione del capitale.

Se dovessimo fare un confronto, nonostante il recente crollo del 16% dell'S&P 500 (indice di riferimento del mercato azionario), la performance degli ultimi 10 anni è stata del +171%, mentre negli ultimi 5 anni è stata di circa l'80%.

Le vere ragioni della debolezza del mattone

Chi oggi cerca su Google “meglio investire in immobili o in borsa nel 2025?” dovrebbe conoscere le cause profonde della debolezza del settore immobiliare italiano:

• Declino demografico: popolazione che invecchia e diminuisce.
• Salari stagnanti: potere d’acquisto fermo da decenni.
• Difficoltà di accesso al credito: solo il 40% degli acquisti avviene con mutuo.
• Mancanza di domanda strutturale: la casa si compra se c’è prospettiva di vita futura, lavoro e crescita. In molti territori questi presupposti sono deboli.

Ha ancora senso investire nel mattone?

Alla luce dei dati, acquistare immobili come investimento passivo non garantisce più i rendimenti che un tempo si ritenevano “sicuri”. Ma questo non significa che il settore debba essere abbandonato.

Conviene distinguere i profili di chi investe:

• Chi compra casa per viverci, realizza un obiettivo personale e può trarne un valore psicologico e di stabilità, indipendentemente dall’andamento del mercato.
• Chi svolge attività di affitto breve o gestione professionale di immobili può ottenere rendimenti interessanti, soprattutto in località turistiche o universitarie ad alta domanda.
• Chi investe con un approccio attivo e locale, monitorando continuamente le opportunità e i prezzi, può identificare occasioni di profitto anche in mercati in contrazione.

Il punto chiave è che il “fai da te” improvvisato non funziona più: l’era in cui si acquistava un appartamento, lo si teneva fermo per anni e poi lo si rivendeva con un guadagno automatico è finita. Oggi serve competenza, analisi, visione locale e strategia.

Dove investire oggi?

Alla luce del crollo delle borse e della debolezza del mattone in molte città italiane, si apre una domanda cruciale: dove conviene allocare il capitale nel 2025?

Investimenti immobiliari selettivi

Ha senso valutare il mattone solo in contesti specifici: grandi città con domanda abitativa stabile, località turistiche in espansione, centri universitari, oppure proprietà da ristrutturare da rivendere o affittare.

Strumenti finanziari flessibili

In un contesto di volatilità elevata, gli investitori possono trovare valore in ETF settoriali, fondi bilanciati, obbligazioni, oppure portafogli che combinano rendimento e gestione del rischio. Questi strumenti permettono maggiore diversificazione, liquidabilità immediata e un migliore controllo sull’esposizione al rischio.

Piani di accumulo su indici

Per chi guarda al lungo termine e ha una propensione al rischio media, un piano di accumulo sull’indice S&P 500 o su indici globali può offrire ritorni potenzialmente più elevati rispetto al mattone (come visto in precedenza). La possibilità di sfruttare i ribassi attuali per entrare a prezzi più bassi è un’opportunità da considerare con attenzione.

Conclusioni ragionate

Il mercato immobiliare italiano ha mostrato una fragilità diffusa, che solo in pochi casi ha lasciato spazio a rendimenti reali positivi. Spostare i capitali dal mercato azionario verso gli immobili, sperando in una maggiore stabilità, può risultare rischioso se non si analizza a fondo il contesto locale e la finalità dell’investimento.

Chi oggi si chiede “conviene ancora investire in immobili?” dovrebbe partire dai dati. E questi dati parlano chiaro: senza una strategia consapevole e mirata, il rischio di vedere il proprio patrimonio erodersi è reale.

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Fonte Immagine di testata: Depositphotos