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Prestate molta attenzione prima di scegliere un mutuo

Ritorniamo ancora una volta a parlare e valutare le differenze tra un mutuo a tasso fisso e quello a tasso variabile.

Mutui a tasso fisso e tasso variabile
Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, mentre a tasso variabile pagherà in base all’andamento mensile dei tassi di interesse.
Con il tasso fisso, il cliente guadagna nello scenario opposto, se l’interesse dei prestiti sale al di sopra di quello del proprio mutuo. Con il tasso variabile sorge il rischio di arrivare ad una rata sensibilmente più alta di quella iniziale se i tassi salgono, e di compromettere la capacità di rimborso del cliente. A parziale attenuazione di tale rischio di insolvenza, esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:

Mutuo con interest cap o capped rate
Hanno un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata, per cui è nota fin dall’inizio la massima rata che il cliente può trovarsi a pagare;

Mutuo a tasso misto con opzione
Consente al cliente se scegliere di passare da tasso fisso a variabile o viceversa, noto al momento della stipula del contratto, a una cadenza di tempo prefissata (ogni 3, 5 anni, etc.). Ad ogni rinegoziazione sarà calcolato l’interesse in base all’Euris o Euribor, se si passa al tasso fisso, maggiorati di uno spread che è indicato nel contratto;

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Mutui a tasso bilanciato
L’interesse è una media pesata di tasso fisso e variabile (ossia Euris e Euribor), secondo un mix deciso dal cliente (50-50%, 60-40% etc.);

Mutuo a rata fissa e durata variabile
Se il tasso d’interesse diminuisce, il tempo di ripagamento sarà più breve. In caso di aumento della quota interessi, l’orizzonte temporale del mutuo cresce di conseguenza;

Spread, EurIRS, Euribor
Il tasso di interesse è generalmente calcolato come somma di un indice di riferimento, dello spread o percentuale di guadagno della banca e di un eventuale maggiorazione-premio di rischio, legato alla singola persona fisica o giuridica che richiede il prestito. Quindi, è l’EurIRS o Euribor più lo 0.5-1% di spread per l’istituto di credito.

La banca, in realtà, non guadagna solo sullo spread, ma, in misura più rilevante, dalla differenza fra il tasso di sconto e l’indice di riferimento. La banca “compra” dalla Banca centrale il denaro al tasso di sconto e lo “rivende” a un interesse pari all’EurIRS-Euribor (più spread).

Gli indici cui si applica uno spread non indicano quanto il denaro costa alla banca, sono una media degli interessi pesata sull’ammontare dei prestiti denominati in una certa valuta, e quindi calcolati in un mercato di riferimento (quello europeo, per la valuta euro). In questo modo, si riducono le possibilità di arbitraggio e speculazione sui tassi di interesse.


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