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Finalmente le com­praven­dite nel set­tore immobiliare sono aumen­tate

Le com­praven­dite nel set­tore immobiliare sono aumen­tate nel primo trimestre 2010 del 4,2%. Ma per affer­mare che l’inversione di ten­denza è duratura occorre val­utare gli effetti delle tur­bolenze eco­nomiche innescate dalla crisi greca. Inter­vista a Gianni Guer­ri­eri, Diret­tore cen­trale dell’Osservatorio mer­cato immo­bil­iare e Servizi esti­ma­tivi dell’Agen­zia del Ter­ri­to­rio.

Dot­tor Guer­ri­eri, i dati del quarto trimestre 2009 indi­cano che il calo delle transazioni nel com­parto res­i­den­ziale con­tinua, ma in misura infe­ri­ore rispetto alla prima parte dell’anno. È il segno di un’inversione di ten­denza o solo una fase di pas­sag­gio in una crisi des­ti­nata a con­tin­uare?
È segno di un’inversione di ten­denza, in quanto nel I trimestre 2010 le com­praven­dite sono aumen­tate nel set­tore res­i­den­ziale del 4,2% e le altre tipolo­gie sono risul­tate pres­soché stazionarie. Il dato viene dopo una decel­er­azione dei tassi ten­den­ziali di vari­azione che ave­vano il segno neg­a­tivo. Prima di poter affer­mare che questa inver­sione è duratura occorre però aspettare i risul­tati dei prossimi trimestri. In effetti, le com­praven­dite del primo trimestre sono antecedenti alle tur­bolenze innescate dalla crisi greca. È pos­si­bile che tali incertezze abbiano prodotto l’effetto di spostare in avanti e quindi di rin­viare il momento dell’acquisto o dell’investimento.

I tassi d’interesse sono in questo momento su liv­elli molto bassi. È questo un altro ele­mento che può influen­zare favorevol­mente il mer­cato immo­bil­iare?
Senza alcun dub­bio, i bassi tassi di inter­esse sono stati il motore della fase espan­siva del ciclo immo­bil­iare. Si ram­menti che le com­praven­dite erano già in calo nel 2007, quindi prima della crisi economico-finanziaria mon­di­ale dell’agosto 2008. E l’inversione del ciclo nel 2007, che inter­ruppe la fase espan­siva, fu dovuto tra l’altro al mix di alti prezzi immo­bil­iari e aumento dei tassi di inter­esse. È quindi chiaro che i bassi tassi d’interesse sono un fat­tore deci­sivo per il ciclo immo­bil­iare, rap­p­re­sen­tano la ben­z­ina nel motore.

Quali sono le tipolo­gie abi­ta­tive che otten­gono in questa fase il mag­giore apprez­za­mento da parte della clien­tela?
Il dato più recente è rifer­ito al 2008. Osser­vando la dis­tribuzione delle com­praven­dite per classi dimen­sion­ali delle abitazioni (monolo­cali, pic­cola, mediopic­cola, media, grande), si nota che le tipolo­gie più richi­este sono la media e la pic­cola. Quanto ai dati ancora più recenti, si osserva una ripresa nei capolu­oghi rispetto ai comuni lim­itrofi e questa è una con­tro­ten­denza rispetto a quanto sper­i­men­tato negli anni 2000. Qualche anal­isi più appro­fon­dita sarà disponi­bile nel Rap­porto Immo­bil­iare 2010 (set­tore res­i­den­ziale) che si riferisce al con­sun­tivo 2009 e che sarà pub­bli­cato entro il mese di luglio.

Come va il mer­cato delle locazioni? Qual è il trend dei prezzi?
Purtroppo, sulle locazioni non abbi­amo ancora dati che ci per­me­t­tono di mon­i­torare gli anda­menti come con le com­praven­dite. Per­ché mis­uri­amo inter­valli di quo­tazioni per le sin­gole tipolo­gie e per sin­gole zone OMI. Ma in assenza del numero com­p­lessivo dei con­tratti d’affitto stip­u­lati e della loro geo­ref­eren­zi­azione, risulta impos­si­bile effet­tuare la pon­der­azione tra i diversi ter­ri­tori e quindi cal­co­lare un “indice dei prezzi” o, più esat­ta­mente, un indice delle quo­tazioni medie di affitti. Nella manovra in dis­cus­sione in par­la­mento c’è una norma che intro­duce l’obbligatorietà nel con­tratto d’affitto dell’identificativo cat­a­stale (foglio, par­ti­cella e sub­al­terno). Questa infor­mazione per­me­t­terà di conoscere il numero di unità immo­bil­iari che ogni anno sono oggetto di un nuovo con­tratto di affitto, nonché la loro ubi­cazione nel Comune. Ciò miglior­erà di molto le nos­tre indagini sugli affitti.

La manovra finanziaria che sta per essere varata con­tiene, a vostro avviso, degli ele­menti che pos­sono influen­zare, neg­a­ti­va­mente o pos­i­ti­va­mente, il mer­cato delle abitazioni?
In ter­mini diretti direi che non ci sono inter­venti che inci­dano spec­i­fi­cata­mente sul mer­cato delle abitazioni. Il com­p­lesso della manovra ovvi­a­mente avrà ricadute sull’andamento dell’economia e per questa via anche sul mer­cato immo­bil­iare. Sem­mai, ciò che può incidere è la cos­ti­tuzione della nuova tassa munic­i­pale per il fed­er­al­ismo, in sos­ti­tuzione di altre aventi carat­ter­is­tiche assai diverse tra loro. Tutto dipende da cosa sarà questa tassa e da quale sarà l’entità del pre­lievo. Allo stato attuale non si può che atten­dere, per­ché ogni ipotesi potrebbe essere smen­tita dai fatti.
Fonte: news.attico.it


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