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Il vantaggio di passare da un mutuo a tasso variabile a fisso

La difficoltà ad ottenere un mutuo al giorno d’oggi è ormai risaputo. Le banche e gli istituti di credito accettano le richieste di un nuovo mutuo con molta molta difficoltà.

Ci sono persone che, fortunatamente, hanno richiesto ed ottenuto il mutuo qualche anno grazie a situazione economiche differenti.

Oggi la quotazione è vicina ai minimi storici (vedi grafici e  tabella Euribor e Euris).

Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile qualche anno fa, oggi avrà un rata sicuramente più leggera. Questa situazione non può pero durare in eterno e prima o poi io tassi torneranno a salire.

Per difenderci da questa situazione è possibile oggi sostituire il proprio mutuo a tasso variabile con uno a tasso fisso, congelando il tasso e quindi anche la rata.

Quello che molte persone non sanno è che esiste una legge e una data di scadenza per effettuare questo cambio in maniera molto conveniente e gratuita.

Infatti, entro il 31 dicembre 2012, è possibile trasformare un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso senza spese ed ad un tasso molto vantaggioso.

Questo lo stabile l’articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011, che permette ai titolari di mutuo a tasso variabile, stipulati per comprare casa o per ristrutturazione, di chiedere ed ottenere la trasformazione del tasso da variabile a fisso entro il 31 dicembre 2012.

Non tutti ne hanno pero diritto, ma solo le persone che rientrano in queste seguenti caratteristiche:
– Deve aver acceso il mutuo anteriormente all’entrata in vigore del decreto n° 70 del 14 maggio del 2011, successivamente convertito nella legge in questione
– Il mutuo non deve essere superiore a 200.000 euro
– Il reddito equivalente (ISEE) non deve superare i 35.000 euro
– Il mutuatario non deve avere situazioni di morosità

Il nuovo tasso fisso applicato non deve essere superiore a quello che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo.
Il vantaggio più grande è lo spread applicato all’IRS, che deve essere pari a quello applicato al precedente tasso variabile.

Gli spread applicati fino a qualche anno fa potevano arrivare anche allo 0,8. E pensare che oggi le banche applicano spread pari al 3,5 – 4,5 per cento.

Un esempio pratico potrebbe essere il seguente:
Partendo da un mutuo a tasso variabile del 3% (tasso 1,5 ; spread 1,5) scadente fra 20 anni.
Il valore dell’IRS oggi è: a 10 anni 1,760%; a 20 anni 1,990%.
Grazie alla legge prima indicata, il calcolo con l’IRS minore e stesso spread del tasso variabile, il nuovo tasso applicato al mutuo fisso è pari a 1,760 + 1,50 = 3,26%.

Se si considera che oggi sono poche le banche che offrono e stipulano mutui a tasso fisso al 6%, si intuisce facilmente il risparmio.

E’ evidente che, se si prevede che in futuro i tassi risulteranno in crescita, definire un tasso fisso a questo livello risulterà molto vantaggioso. Al contrario, se i tassi dovessero restare fermi o diminuire.

Quello che non ci sembra giusto è che una norma che potrebbe risultare molto utile per evitare a molti concittadini drammi futuri qualora i tassi tornassero a salire, non sia conosciuta né propagandata, non tanto dalle banche, ma dalla stampa, soprattutto economica, e dalle istituzioni.

Riportiamo il testo dell’art. 8 – comma 6 della legge richiamata.

Legge 106 del 2011     Art. 8 – comma 6

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6. La materia della “rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario” e’ regolata come segue:

a) fino al 31 dicembre 2012 il mutuatario che – prima dell’entrata in vigore ((del presente decreto)) – ha stipulato, o si e’ accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a ((200 mila euro)), per l’acquisto o la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo alle condizioni di cui (( alla lettera b) )), ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo alle condizioni di cui (( alla lettera b) )), qualora al momento della richiesta presenti un’attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a ((35 mila euro e, salvo diverso accordo tra le parti,)) non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;

b) la rinegoziazione assicura ((, in funzione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore,)) l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito ((Reuters)), maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;

c) il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni;

d) le garanzie ipotecarie già prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi ((del presente comma)) continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione. Resta fermo quanto previsto dall’articolo 39, comma 5, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. La disposizione di cui ((alla presente lettera)) si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della rinegoziazione. In tal caso la banca e’ surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dell’integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell’operazione di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite;

e) qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoziazione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito in precedenza oggetto di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne da’ notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validità ed il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalità o annotazione.
Fonte: adusbef.it


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