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Comprare casa senza passare dall’agenzia

Viviamo in un Paese dove vige il Libero Mercato : ne consegue che il privato ( nella veste di acquirente o in quella di venditore ) nel legittimo diritto di risparmiare il costo di provvigioni, possa arrangiarsi da solo nella ricerca dell’ abitazione o nel rintracciare il possibile compratore. Raggiunto lo scopo, prima di apporre qualsiasi firma, pare opportuno consultare un esperto. Le motivazioni trovano fondamento nella delicatezza che riveste la compravendita immobiliare e sugli effetti dirompenti che potrebbero derivare da una sottovalutazione dei problemi sottostanti

L’articolo 1350 del Codice civile prevede che la contrattazione immobiliare debba obbligatoriamente assumere la forma scritta. Non bisogna dimenticare, dunque, che le condizioni del la proposta di acquisto accettata o del “preliminare” assumono natura obbligatoria per le parti, pena l’inadempienza contrattuale. Molti, imprudentemente ritengono “aggiustabili” davanti al Notaio gli accordi sottoscritti, ma non è così.
Gli accertamenti preliminari afferiscono ad informazioni accessibili presso i Pubblici Registri, e dunque giuridicamente l’acquirente diligente non può ignorali. L’obiettivo prioritario è essere certi che il venditore in difficoltà non ceda alla tentazione di vendere in fretta e furia l’immobile per intascare il ricavato in danno a quei creditori che gli avevano fatto credito confidando di potersi, in caso di inadempienza, rivalere sulla sua proprietà. In tale ipotesi il Giudice revoca la compravendita e riammette il bene nella disponibilità di tutti i creditori, per soddisfarli in proporzione. Se il venditore, alla data della vendita non mostrasse alcuna manifestazione di insolenza, e questa si verificasse dopo l’atto notarile, diverrebbe essenziale , per evitare l’ azione revocatoria, dimostrare la “ buona fede “ tramite la produzione di documenti pubblici prudentemente raccolti prima della firma del preliminare .

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D’altro canto il venditore deve verificare bene gli atti e documenti riferibili alla sua proprietà , al fine di essere certo ( al di là dell’indubbia buona fede) che quanto stà trasferendo sia perfettamente in regola e di sua esclusiva proprietà (p.s. verande abusive oppure cantine, soffitte, posti auto, garage condominiali ); Ricordo che per i debiti condominiali, l’acquirente e venditore sono solidamente responsabili. Per prevenire liti è evidente l’opportunità di accertarne l’entità e regolare le rispettive spettanze.
Il regolamento condominiale prevede obblighi a cui l’acquirente si dovrà uniformare: l’impossibilità di tenere animali, il divieto di esercitare una certa attività, limiti nell’uso dei parcheggi e del verde, ecc. sono condizioni che possono risultare sgradite all’acquirente che non ne aveva preso anticipata conoscenza.
La gestione e la vendita di un immobile potrebbero determinare per il venditore oneri fiscali che è bene sappia in anticipo. Eventuali debiti tributari non assolti ricadono sul bene immobile che ne è garanzia. L’acquirente per evitare l’iscrizione di ipoteche potrebbe essere indotto ad anticipare l’esborso di imposte gravanti sul venditore insolvente , salvo sterile rivalsa se questi nel frattempo, si fosse spogliato di ogni proprietà.
A carico dell’acquirente il Fisco potrebbe presumere che una parte delle somme spese non compensata da un reddito proporzionale, provenga dal c.d. “ nero” : se il compratore non riuscisse a dimostrare la legittima provenienza del denaro utilizzato per pagare la casa subirebbe un pesante accertamento fiscale ; tale presunzione è opponibile al fisco a certe condizioni da verificare con il consulente.
Altri argomenti da evidenziare nel preliminare attengono alle condizioni oggettive dell’immobile, alla sua regolarità urbanistica, alla uniformità degli impianti che andrebbero certificati .
In sintesi riteniamo che ogni aspetto vada anticipatamente esplicitato al fine di non dover affrontare cause giudiziarie. Chiarire i diritti reciproci è fondamentale per non litigare; nel dubbio ogni parte legittimamente ed in buona fede potrebbe ritenere che certi oneri competano all’altra: meglio chiarire tutto in anticipo e poi firmare.


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